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Correção: Fitch Atribui Rating 'AAA(bra)' à Proposta de Emissão de Debêntures da BR Malls 25/04/2019


Este comunicado, publicado originalmente em 7 de março de 2019, está sendo corrigido para incluir o status de solicitação do rating. As demais informações não foram alteradas. A seguir o comunicado corrigido.

A Fitch Ratings atribuiu o Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)' à proposta de emissão de debêntures da BR Malls Participações S.A. (BR Malls), no montante esperado de BRL500 milhões. Os recursos da emissão serão usados para refinanciamento da dívida da companhia e finalidades corporativas gerais.

Atualmente, a Fitch classifica a BR Malls com os seguintes ratings:

-- IDR (Issuer Default Rating - Rating de Probabilidade de Inadimplência do Emissor) de Longo Prazo em Moeda Local 'BBB-' (BBB menos); -- IDR de Longo Prazo em Moeda Estrangeira 'BB'; -- Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)'.

A Perspectiva dos ratings corporativos é Estável.

Os ratings da BR Malls são sustentados por seu forte modelo de negócios, que tem sido testado em cenários de acentuada recessão econômica. A companhia é a maior operadora brasileira de shopping centers, em termos de área bruta locável (ABL) própria, e conta com um histórico comprovado no desenvolvimento e na administração de shopping centers no país, com uma robusta e diversificada carteira de ativos, elevadas taxas de ocupação e valor de mercado estimado em BRL15 bilhões. A Perspectiva Estável dos ratings reflete a expectativa de que a companhia manterá sólida estrutura de capital, que se reflete na manutenção de alavancagem líquida em torno de 2,5 vezes entre 2018 e 2020.

A Fitch acredita que a BR Malls está comprometida em preservar índices de alavancagem mais conservadores, evidenciados pelas medidas proativas implementadas pela empresa para diminuir o seu endividamento, eliminar o risco cambial, reduzir o custo médio de captação e focar o crescimento orgânico e eficiências.

O IDR de Longo Prazo em Moeda Estrangeira da BR Malls está limitado a 'BB'/Perspectiva Estável, devido ao Teto País do Brasil ('BB'), que incorpora o risco de transferência e conversibilidade (risco T&C) associado às operações da BR Malls. A Perspectiva dos ratings corporativos é Estável. A relação completa das ações de rating encontra-se ao final deste comunicado.

PRINCIPAIS FUNDAMENTOS DO RATING

Maior Operadora Brasileira de Shopping Centers: A BR Malls possui uma forte posição de negócios. A companhia é a maior operadora brasileira de shopping centers, com participação em quarenta shoppings e ABL total de 1,4 milhão de metros quadrados (m2) e ABL própria de 914 mil m2 em 30 de setembro de 2018. A BR Malls opera em todas as cinco regiões do Brasil, e seus 15 principais shoppings representam em torno de 75% de sua receita operacional líquida (NOI - Net Operating Income). A companhia possui adequada diversificação da carteira em relação aos competidores locais e regionais. O grau relativamente
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alto de concentração das propriedades é semelhante ao da maioria dos principais competidores regionais e é mitigado por sua comprovada capacidade de reportar resultados adequados, mesmo em cenários de diferentes ciclos econômicos. A Fitch considera que a posição de negócios da companhia é sustentável a médio prazo.

Redução da Alavancagem e Melhora da Estrutura de Capital: A BR Malls tem sido bem-sucedida em melhorar sua estrutura de capital. Em 2017, a companhia concluiu um aumento de capital no montante total de BRL1,7 bilhão e liquidou o montante total de notas perpétuas denominadas em dólares em circulação no mercado, de aproximadamente BRL1,2 bilhão (USD405 milhões). Por meio da execução destas transações, a empresa reduziu sua alavancagem financeira, eliminou a exposição ao risco cambial e reduziu o custo médio da dívida.

Em 30 de setembro de 2018, a dívida total da BR Malls era de BRL3,5 bilhões, incluindo obrigações a pagar por aquisições de shopping centers. A alavancagem financeira líquida da companhia, medida pelo índice dívida líquida total/EBITDA, foi de 2,9 vezes no período de 12 meses encerrado em setembro de 2018. A Fitch acredita que a BR Malls gerenciará seu índice de alavancagem líquida em torno de 2,5 vezes a 3,0 vezes para o período de 2018 a 2019, o que representa uma melhora significativa em relação a seus patamares históricos de alavancagem líquida de aproximadamente 4,8 vezes de 2014 a 2016.

Recuperação das Margens Continua: A agência acredita que o EBITDA médio anual da companhia se manterá em torno de BRL900 milhões nos próximos três anos, com margens de EBITDA estáveis, em 75%. Em 2017, a BR Malls reportou EBITDA de BRL876 milhões, com margem ajustada de 65%, pressionada pelo ambiente de negócios adverso. Em 2017, a companhia iniciou uma estratégia comercial voltada para a renovação de seu mix de locatários, o que resultou em declínio temporário dos ajustes dos aluguéis para os contratos novos. Também em 2017, a BR Malls revisou seus critérios de provisionamento para créditos de liquidação duvidosa, encurtando o período de provisão de 360 para 180 dias. Após a execução destes ajustes, as margens da companhia começaram a se recuperar durante 2018.

Fundamentos do Negócio Permanecem Sólidos: Na opinião da Fitch, os fundamentos do negócio para os principais participantes do setor de shopping centers no Brasil são sólidos, uma vez que a maioria das companhias do segmento analisadas pela agência tem conseguido manter qualidade de crédito adequada em meio ao ambiente de negócios negativo dos últimos anos. Além da boa localização, da escala e do extenso conhecimento do negócio, estas companhias possuem fluxo previsível de receitas, provenientes, principalmente, de receitas fixas e variáveis de contratos de locação de médio prazo, assinados com uma base diversificada de locatários, assim como de receitas de estacionamentos e de prestação de serviços. Além disso, estas empresas possuem baixa estrutura de custos, uma vez que os locatários são responsáveis pela maioria das despesas de manutenção.

RESUMO DA ANÁLISE

Os ratings da BR Malls refletem sua sólida posição de negócios como maior operadora de shoppings no Brasil, a baixa alavancagem financeira, a ausência de risco cambial e a adequada liquidez, aliadas à alta flexibilidade financeira, devido a sua importante base de ativos desonerados. Os ratings também refletem sua posição como operadora de shopping centers experiente e bem-posicionada, com adequada granularidade da carteira, limitada concentração de locatários, taxas de ocupação consistentemente acima de 95%, contratos de locação com duração entre quatro e seis anos e adequada fonte de capital - com a escala necessária para se tornar um emissor relevante nos mercados de dívida e de capitais, que são atributos comparáveis aos de outras entidades classificadas na América Latina.

O IDR de Longo Prazo em Moeda Local 'BBB-' (BBB menos) e o Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)' também levam em consideração o perfil de crédito da companhia, bem-posicionado em relação aos principais pares locais, regionais e globais. O IDR de Longo Prazo da BR Malls é limitado a 'BB'/Perspectiva Estável, devido ao Teto País 'BB' do Brasil, e incorpora o risco T&C associado às operações da companhia, uma vez que suas operações são essencialmente no Brasil, e a empresa não possui ativos substanciais ou caixa mantido no exterior para ajudar a mitigar o risco T&C. Se não houvesse
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esta limitação ao rating, o IDR de Longo Prazo da companhia poderia estar acima de seu patamar atual.

Em relação aos pares brasileiros, o Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)' da BR Malls está no mesmo patamar que o da Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (Multiplan; Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)'/Perspectiva Estável) e da Iguatemi Shopping Center S.A. (Iguatemi; Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)'/Perspectiva Estável). Estas três companhias têm estrutura de capital conservadora e alta flexibilidade financeira - evidenciada pela reduzida alavancagem financeira líquida (dívida líquida/EBITDA abaixo de 3,0 vezes), pela liquidez adequada, pelos baixos índices de loan-to-value (LTV - dívida em relação ao valor de mercado dos ativos), pelo elevado volume de ativos desonerados e pelos fortes índices de cobertura de juros.

Os indicadores de crédito da BR Malls se comparam favoravelmente com os de seus principais pares regionais do setor de Real Estate. Em termos de rentabilidade, a margem de EBITDA esperada da companhia, de aproximadamente 75% de 2018 a 2020, é considerada adequada, frente aos principais pares na América Latina, como a Fideicomiso Fibra Uno (Fibra Uno,'BBB'/Perspectiva Estável) e a InRetail Real Estate Corp.(In Retail Real Estate, 'BB+' (BB mais)/Perspectiva Estável), que apresentavam margem de EBITDA de 78% e de 89%, respectivamente, em 2017. O indicador de alavancagem financeira da BR Malls, medido por dívida líquida/EBITDA, deverá permanecer em torno de 2,5 vezes no período de 2018 a 2020, um índice considerado muito sólido frente ao dos pares regionais. A Fibra Uno e a InRetail Real Estate deverão manter indicadores de alavancagem líquida de 5,5 vezes e 5,2 vezes, respectivamente, no mesmo período.

PRINCIPAIS PREMISSAS

As Principais Premissas do Cenário de Rating da Fitch Para a BR Malls Incluem:

-- Taxas de ocupação em torno de 96% no período de 2018 a 2019; -- Índice de alavancagem líquida, medida por dívida líquida/EBITDA ajustado, na faixa de 2,0 vezes a 3,0 vezes, no período de 2018 a 2019; -- Índice de cobertura de juros, medido pelo EBITDA ajustado/juros líquidos pagos, tendendo de forma consistente a patamares em torno de 3,5 vezes no período de 2018 a 2019; -- Margem de EBITDA em torno de 75% no período de 2018 a 2019; -- Posição de liquidez, medida pelo caixa disponível, na faixa de BRL1 bilhão a BRL500 milhões no período de 2018 a 2019.

SENSIBILIDADES DO RATING

Desenvolvimentos que Podem, Individual ou Coletivamente, Levar a Uma Ação de Rating Positiva Incluem: -- O IDR de Longo Prazo da BR Malls poderá ser impactado positivamente por uma ação de rating positiva no rating soberano do Brasil e/ou uma elevação do Teto-país.

Desenvolvimentos que Podem, Individual ou Coletivamente, Levar a Uma Ação de Rating Negativa Incluem:

-- O IDR de Longo Prazo da BR Malls poderá ser impactado negativamente por uma ação de rating negativa no rating soberano do Brasil e/ou um rebaixamento do Teto-país. -- O IDR em Moeda Local da BR Malls poderá ser impactado negativamente por uma ação de rating negativa em seu IDR de Longo Prazo. A Fitch espera manter uma diferença de, no máximo, dois graus entre os IDRs de Longo Prazo em Moeda Estrangeira e Local da BR Malls. -- A Fitch também poderá realizar uma ação de rating negativa nos ratings da BR Malls se o perfil financeiro da companhia se deteriorar, devido à combinação dos seguintes fatores: investimentos agressivos, tendências macroeconômicas adversas, que resultem em enfraquecimento dos indicadores de crédito, significativas distribuições de dividendos e redução das taxas de ocupação, ou deterioração das condições dos contratos de locação.

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Os seguintes fatores também poderão ter impacto negativo no IDR em Moeda Local e no Rating Nacional da BR Malls:

-- Alavancagem líquida consistentemente acima de 3,5 vezes; -- Deterioração das condições dos contratos de locação e das taxas de ocupação e de inadimplência, afetando negativamente os indicadores de crédito; -- Índice de cobertura de juros, medido por EBITDA/juros pagos, tendendo de forma consistente a patamares inferiores a 2,5 vezes; -- Flexibilidade financeira substancialmente menor, devido à redução dos ativos desonerados.

LIQUIDEZ

Liquidez Adequada, Elevados Níveis de Ativos Desonerados: Na opinião da Fitch, a companhia possui liquidez adequada e flexibilidade financeira saudável. A conservadora posição de caixa da BR Malls, seu administrável cronograma de vencimentos da dívida entre 2018 e 2020, os índices de cobertura de juros e a significativa base de ativos desonerados, que podem estar disponíveis para venda ou para servir de colaterais no caso de financiamentos com garantia, se necessário, dão suporte a essa visão. O caixa disponível e a dívida de curto prazo eram de BRL1 bilhão e BRL675 milhões, respectivamente, em 30 de setembro de 2018.

A cobertura líquida de juros da BR Malls deverá permanecer em patamares saudáveis, em torno de 3,5 vezes no período de 2018 a 2019. O valor total dos ativos da companhia está estimado em BRL15,1 bilhões, com os ativos desonerados e onerados representando 61% e 39%, respectivamente, o que resultou em índice LTV líquido baixo, de 16,8%. O índice ativos desonerados/dívida sem garantia da companhia é forte e estava estimado em 18,4 vezes no mesmo período.

RELAÇÃO COMPLETA DAS AÇÕES DE RATING

BR Malls Participações S.A. (BR Malls):

-- A Fitch Ratings atribuiu o Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)' à proposta de emissão de debêntures da BR Malls, no montante esperado de BRL500 milhões.


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