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Correção: Fitch Atribui Rtg 'AA+(bra)' à Proposta de 3ª Emissão de Debêntures da Sonae Sierra 23/04/2019


Este comunicado corrige a versão publicada originalmente em 21 de janeiro de 2019 para incluir o status de solicitação do rating. As demais informações não foram alteradas. A seguir, o comunicado corrigido:

A Fitch Ratings atribuiu, hoje, o Rating Nacional de Longo Prazo 'AA+(bra)' (AA mais (bra)) à proposta de 3ª emissão de debêntures sem garantias da Sonae Sierra Brasil S.A. (Sonae Sierra Brasil), no montante de até BRL200 milhões e com vencimento em oito anos. Os recursos serão utilizados para o reforço de caixa da companhia e potenciais investimentos. A Fitch classifica a Sonae Sierra Brasil com o Rating Nacional de Longo Prazo 'AA+(bra)' (AA mais (bra)), Perspectiva Estável. A relação completa dos ratings da empresa encontra-se ao final deste comunicado.

O rating da Sonae Sierra Brasil reflete o seu defensivo modelo de negócios, com elevadas margens operacionais e previsível geração de fluxo de caixa. A classificação também incorpora a comprovada resiliência dos resultados operacionais da empresa, que têm permanecido robustos mesmo durante recessões econômicas. Além disso, a Sonae Sierra Brasil tem sido eficiente em preservar crescentes margens operacionais e geração de Fluxo de Caixa Livre (FCF) positiva nos últimos anos, apesar do período de condições de negócios adversas. A empresa tem se mostrado assertiva no desenvolvimento e gerenciamento de shopping centers no Brasil.

O perfil de crédito da Sonae Sierra Brasil também é apoiado por sua conservadora estratégia financeira, e caracterizado por apresentar adequada liquidez, gerenciável perfil de amortização da dívida, com baixo custo e adequada flexibilidade financeira, beneficiada por robusta cobertura das dívidas sem garantias em função dos ativos desonerados. A Fitch espera que a companhia continue a reportar forte estrutura de capital, com baixa alavancagem, e elevados índices de cobertura de juros nos próximos anos. No entanto, os ratings permanecem limitados pela moderada escala de seus negócios, quando comparada aos principais participantes da indústria, e pela elevada concentração da geração de caixa em dois shopping centers.

PRINCIPAIS FUNDAMENTOS DO RATING

Conservador Perfil Financeiro: A Sonae Sierra Brasil possui conservadores indicadores de crédito e a Fitch espera que a alavancagem da companhia continue moderada nos próximos anos. A alavancagem, medida pelo índice dívida líquida/EBITDA (incluindo dividendos recebidos e pagos a minoritários), deve se manter inferior a 2,5 vezes em 2018, com moderado aumento em 2019, para o intervalo de 2,5 vezes a 3,0 vezes, abaixo da média de 3,1 vezes de 2014 a 2017. O esperado aumento da alavancagem em 2019 está associado ao anúncio da Sonae Sierra Brasil de intenção de exercer direito de preferência na aquisição de 30% adicionais do Plaza Sul Shopping, pelo valor de BRL158,8 milhões. A potencial aquisição contribuiria para um incremento de aproximadamente BRL11 milhões à geração de NOI (resultado operacional líquido) anual da companhia, segundo estimativas da Fitch. Atualmente, a empresa detém participação de 60% no ativo. Na visão da Fitch, o baixo risco da indústria faz com que a classificação da Sonae Sierra Brasil suporte um nível superior de alavancagem, desde que a companhia preserve sua conservadora estratégia financeira e não incorra em adicionais riscos de refinanciamento. Em relação ao valor do portfólio de propriedades da companhia, o índice loan-to-value (LTV) líquido era estimado em apenas 10,4%, em setembro de 2018.

Previsível Geração de Caixa Operacional: A geração de caixa da Sonae Sierra Brasil apresenta resiliência, mesmo quando testada em cenários de diferentes ciclos econômicos. De acordo com o cenário-base da Fitch, a empresa deve manter robustas margens de EBITDA, acima de 70%, e geração de fluxo de caixa operacional. Pelas projeções da agência, a Sonae Sierra Brasil irá gerar EBITDA de BRL289 milhões em 2019 e Fluxo de Caixa das Operações (CFFO) de BRL145 milhões, suportados pela manutenção de adequados níveis de ocupação, pela expectativa de reajustes nos contratos de aluguel ligeiramente acima da inflação e de gradual redução dos descontos concedidos aos lojistas. No período de 12 meses encerrado em setembro de 2018, a Sonae Sierra Brasil gerou EBITDA de BRL268 milhões e CFFO de BRL115 milhões. A margem de EBITDA foi de 73,7%, frente a uma média de 69% reportada entre 2014 e 2017.

A Fitch espera que a Sonae Sierra Brasil continue a reportar positiva geração de FCF. De acordo com o seu cenário-base, a agência estima FCF de BRL67 milhões em 2019, assumindo baixo consumo do CFFO por investimentos e dividendos de aproximadamente BRL35 milhões.

Desempenho Operacional Preservado: Os indicadores operacionais da Sonae Sierra Brasil permanecem adequados e a geração de caixa da companhia se beneficia da elevada participação de lojas âncoras, o que adiciona mais estabilidade aos resultados. A empresa tem mantido índices de ocupação em torno de 93% a 95%, e a Fitch acredita que estas taxas continuarão em patamares elevados. A taxa de inadimplência líquida continua reduzida, e atingiu 2,5% no terceiro trimestre de 2018. No período de nove meses encerrado em setembro de 2018, as vendas dos lojistas totalizaram BRL3,5 bilhões, o que representa um crescimento de 2,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. A Fitch acredita que as vendas dos lojistas continuarão a crescer no patamar de um dígito em 2019, sustentadas pela expectativa de gradual melhora no consumo. Os índices de vendas mesmas lojas (SSS) e aluguéis mesmas lojas (SSR) foram de 1,3% e 4,1%, respectivamente, nos primeiros nove meses de 2018, frente a 6,2% e 7,5% no mesmo período de 2017.

Moderada Escala de Negócios: A Sonae Sierra Brasil é a quinta maior operadora full-service do setor brasileiro de shopping centers em termos de área bruta locável (ABL) própria, com participação em nove shopping centers, que, juntos, possuem 347 mil m² de ABL própria. A companhia possui menor escala de atividades quando comparada aos demais principais participantes da indústria brasileira, e apresenta menor granularidade em seu portfólio, uma vez que os dois maiores ativos representam aproximadamente metade das vendas dos lojistas. Estes fatores são parcialmente atenuados pela já testada capacidade de a Sonae Sierra Brasil reportar resultados adequados e estáveis, mesmo em ambientes de acentuada retração econômica, e por sua forte estrutura de capital. A Fitch considera positivo o fato de a companhia contar com um adequado perfil de vencimento de contratos de locação, pois cerca de 30% de suas receitas de locação têm vencimento até o final de 2019.

Sólidos Fundamentos do Setor: Os fundamentos do setor de shopping centers no Brasil permanecem sólidos, e a maioria das empresas do segmento analisadas pela Fitch conseguiu manter forte qualidade de crédito ao longo do ambiente de negócios adverso dos últimos anos. A indústria brasileira de shopping centers é fragmentada, e as principais operadoras desfrutam de ativos com elevada qualidade e boa localização, além de possuírem relevante escala de negócios e extenso histórico de operações. Estas empresas se beneficiam de um previsível fluxo de receitas, proveniente, sobretudo, de receitas fixas e variáveis de contratos de locação de médio prazo, firmados com uma diversificada base de lojistas, além de receitas oriundas de estacionamentos e de prestação de serviços. Ao mesmo tempo, apresentam baixa estrutura de custos, uma vez que os lojistas são responsáveis pela maioria dos custos de manutenção. Para a Fitch, o setor apresenta perspectivas positivas de crescimento de longo prazo no Brasil, ao contrário das tendências negativas observadas em alguns países desenvolvidos.

RESUMO DA ANÁLISE

A Sonae Sierra Brasil é a quinta maior operadora full-service de shopping centers no Brasil em termos de ABL própria. Sua classificação reflete o defensivo modelo de negócios e o satisfatório histórico de desenvolvimento e gerenciamento de shopping centers. As empresas do setor desfrutam de fluxo de receitas diversificado e previsível, oriundo, sobretudo, de receitas fixas e variáveis de contratos de locação firmados com uma diversificada base de lojistas, de estacionamentos e de prestação de serviços. Ao mesmo tempo, possuem baixa estrutura de custos - o que resulta em elevadas margens operacionais. As companhias também se beneficiam de flexibilidade financeira, proveniente de ativos desonerados. Estes fatores contribuem para que a maioria das companhias do setor analisadas pela Fitch seja classificada na categoria de rating 'AA(bra)' ou acima.

A conservadora estrutura de capital e os fortes índices de cobertura de juros da Sonae Sierra Brasil são compatíveis com a Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. (Multiplan - 'AAA(bra)'/Estável), a Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (Iguatemi - 'AAA(bra)'/Estável), e a BR Malls Participações S.A. (BR Malls - IDR em Moeda Estrangeira 'BB'/Perspectiva Estável; IDR em Moeda Local 'BBB-' (BBB menos)/Perspectiva Estável; Rating Nacional de Longo Prazo 'AAA(bra)'/Perspectiva Estável). No entanto, o rating da Sonae Sierra Brasil se posiciona um grau abaixo do rating destas empresas, devido à sua menor escala operacional, com maior concentração da geração de caixa em apenas dois shopping centers. Apesar de forte, a cobertura das dívidas sem garantias pelos ativos desonerados também é inferior às da Multiplan, Iguatemi e BR Malls. A alavancagem e o índice LTV da Sonae Sierra são reduzidos e se posicionam favoravelmente quando comparados à Aliansce Shopping Centers S.A. (Aliansce - 'AA(bra)'/Perspectiva Estável).

PRINCIPAIS PREMISSAS

As principais premissas da Fitch no cenário de rating da Sonae Sierra Brasil incluem:
-- Aquisição de 30% adicionais do Plaza Sul Shopping;
-- Ausência de aquisições relevantes ou novos desenvolvimentos de projetos;
-- Índices de ocupação entre 94% e 96% de 2018 a 2020;
-- Crescimento anual da receita entre 5% e 7% em 2018 e 2019;
-- Margem de EBITDA entre 70% e 72% de 2018 a 2020.

SENSIBILIDADES DOS RATINGS

Desdobramentos Que Podem, Individual ou Coletivamente, Levar a Uma Ação de Rating Positiva Incluem:
-- Ações de rating positivas são improváveis. No entanto, a manutenção do atual perfil financeiro e desempenho operacional da empresa, em conjunto com uma menor concentração de receitas em poucos ativos e a melhora do índice de caixa/dívida de curto prazo para patamares acima de 2,0 vezes, poderiam impactar positivamente o rating da Sonae Sierra Brasil.

Desdobramentos Que Podem, Individual ou Coletivamente, Levar a Uma Ação de Rating Negativa Incluem:
-- Alavancagem líquida consistentemente acima de 4,0 vezes;
-- Deterioração das condições dos contratos de locação e das taxas de ocupação e inadimplência, afetando negativamente os indicadores de crédito;
-- Índice de cobertura de juros, medido por EBITDA/juros pagos, tendendo consistentemente para patamares abaixo de 2,0 vezes;
-- Índice de caixa/dívida de curto prazo abaixo de 1,0 vez em bases recorrentes;
-- Flexibilidade financeira substancialmente menor por conta da redução dos ativos não onerados.

LIQUIDEZ

Adequada Liquidez: Historicamente, a Sonae Sierra Brasil apresenta adequada posição de caixa, administrável cronograma de amortização da dívida, satisfatório patamar de ativos desonerados, e robustos índices de cobertura de juros. Em 30 de setembro de 2018, o caixa e as aplicações financeiras totalizavam BRL269 milhões, frente a uma dívida total de BRL769 milhões. A empresa possui vencimentos de dívida de BRL259 milhões até o final de 2019 e BRL72 milhões em 2020. A Fitch espera que a Sonae Sierra Brasil continue utilizando o FCF para amortizar os vencimentos da dívida. Os recursos da proposta de 3ª emissão de debêntures serão utilizados para o reforço do caixa da companhia e potenciais investimentos.

A Fitch acredita que o índice de cobertura de juros, medido por EBITDA/juros pagos, continuará forte, acima de 3,0 vezes. No período de 12 meses encerrado em setembro de 2018, este índice era de 2,7 vezes, estável frente à média reportada entre 2014 a 2017. A Sonae Sierra Brasil também se beneficia da flexibilidade financeira proveniente de ativos desonerados que podem ser monetizados, caso necessário. Em 30 de setembro de 2018, o valor de mercado das propriedades era de BRL4,8 bilhões, dos quais BRL2,6 bilhões se referiam a ativos desonerados. Os ativos desonerados cobriam a dívida sem garantias, de BRL421 milhões, em 6,2 vezes. Aproximadamente 45% da dívida da Sonae Sierra Brasil contam com garantias de suas propriedades.

RELAÇÃO COMPLETA DAS AÇÕES DE RATING

A Fitch atribuiu o seguinte rating:
-- Rating Nacional de Longo Prazo 'AA+(bra)' (AA mais (bra)) à proposta de 3ª emissão de debêntures, no montante de até BRL200 milhões, e com vencimento em 2027.

Atualmente, a Fitch classifica a Sonae Sierra Brasil com os seguintes ratings:
-- Rating Nacional de Longo Prazo 'AA+(bra)' (AA mais (bra));
-- Rating Nacional de Longo Prazo da 2ª emissão de debêntures, no montante de BRL250 milhões e com vencimento em julho de 2024, 'AA+(bra)' (AA mais (bra)).

A Perspectiva do rating corporativo é Estável.


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